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                              謹防商鋪變“傷”鋪返租“變臉”登場 產權式商鋪投資隱患多

                              發布時間2018年09月20日 出處:融資界.分享:
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                              來源:財經新聞
                              丁安 繪
                                  通過返租的方式銷售商鋪一度被普遍推廣,開發商利用高回報率作為承諾,達到高價出售商鋪的目的。但是由于經營狀況不如預期,給開發商造成沉重返租壓力的事例層出不窮,有些不良開發商干脆讓原來的公司破產一跑了之,剩下業主叫天天不靈,喊地地不靈。
                                  為了降低投資者風險,早在2001年6月1日國務院就施行了《商品房銷售管理辦法》,其中明確規定,房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。換而言之,未竣工的商品房“返租”其實是違規的。
                                  然而,眼下通過“變臉”以帶合同的“委托經營”或者“委托租賃”方式銷售再度在寧波出現。這種模式雖然從法律上講是合法了,但在具體操作上還有許多問題值得思考。
                                  上周日,位于江北區灣頭的1872花園坊產權式商鋪低調開盤,其營銷操作模式就是帶合同“委托經營”或“委托租賃”,引起投資者及業內人士的質疑。
                                  質疑一 產權式商鋪銷售模式不盡理想,1872花園坊能否沖出重圍?
                                  通過“返租回報”來完成產權式商鋪的銷售,于上世紀90年代后期開始盛行。開發商既可以迅速回籠資金,同時也將項目經營風險轉移到中小投資者身上。盡管一度受追捧,但后遺癥多多。據了解,前些年國內一些采用這種操作模式的商業項目投入運用后,因為整個項目中分割產權出讓而導致頻頻出事,大批投資商業地產的人因收不到預期回報不斷地找開發商清算。而在寧波,此前鄞州的聯盛商業廣場陷入“欠租門”、集士港的威尼斯商業廣場兩百多名業主被“套牢”等事件屢見不鮮,引發一系列糾紛,為投資者敲響了警鐘。可見,產權式商鋪帶租約銷售模式不盡理想。前車之鑒,殷鑒不遠,市民需要擦亮眼睛。
                                  據筆者了解,產權式商鋪的出現,是開發商為了加速資金回籠。一個商業地產項目投資往往少則幾億元,多達數十億元,建設周期相對長,而開發商僅僅能投入少部分自持資金,其他資金主要來自銀行貸款、房產預售和其他融資渠道。

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                                  在宏觀調控下,銀根緊縮,開發商向銀行貸款難度越來越大,在各種渠道幾乎不通暢的情況下,商鋪預售成了開發商唯一的希望。而銷售比例越大,項目投資回收期越短,風險也越大。
                                  在決定商鋪投資前,投資者應全面考察開發商的招商水平、知名度、服務能力等,這些直接關系到商業物業能否投資成功。降低投資風險的一個簡單方法是,選擇有過成功開發經驗的商業物業開發商。據了解,1872花園坊開發企業商業成功運營案例屈指可數,現有項目幾乎都在建設與實踐中,還沒聽說有聞名國內的商業案例或者值得推廣復制的模板。1872花園坊能否取得成功,仍需市場檢驗。對投資者來說,是否值得“托付”要打上問號。
                                  質疑二 大體量商業體夾擊下,1872花園坊能否“潮”起灣頭?
                                  近年來,江北區房地產發展迅猛,商業地產開發也沒停歇過,江北萬達廣場、來福士廣場、繁華里如雨后春筍崛起,中體sports城、萬象城、中鐵建等商業項目都在積極運作中。在這樣激烈的商業競爭格局下,各開發商能否成就下一個成功的商業廣場值得思索,尤其目前灣頭區域進程最快的1872花園坊更讓人關注。在商業項目遍地開花的情勢下,眾多項目業態相當程度上呈現重復類似,而商場所引進的主力店不外乎幾個被眾多消費者認可的中高檔品牌,開發商所說的高端、巨鱷主力店等,最終還是要看消費群體的消費習慣和承受能力,遵循市場消費規律。
                                  從1872花園坊招商情況看,其招商引進的資源與其他商業體同質化——無論是休閑、餐飲還是購物,主力店品牌屈指可數,遇到的都是“熟面孔”。據了解,具有210多個鋪位的1872花園坊,目前只引進了麥當勞、美日健身、羅森、綠姿、靜博士等,一些投資者呼之為“大路貨”,而整個商業體在定位和功能上也缺乏創新和差異化。而從銷售人員口中得知,目前已引進的夜店SPACE酒吧所在區域是出售給酒吧方的,寧波文化廣場旗下的藝培中心落戶于1872花坊開發商自持商業部分。
                                  由于目前處于品牌商家的買方市場,再加上商業物業周邊所處包含繁華里、萬象城、中鐵建等商業綜合體達到約50萬平方米的體量,在大品牌、大體量以及“只租不售”的商業體“夾擊”下,1872花園坊的體量憑哪些優勢能吸引數百家商家進駐?又憑什么“潮起灣頭,花開招商”?這也許只有開發商自己心里最清楚。
                                  

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                              質疑三 能否維持穩定回報率?能否維持長久贏利?
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                                  據1872花園坊銷售人員介紹,目前獨立式產權商鋪由商管公司統一招商,統一管理,業主委托經營合同與商管公司簽約,約定5年期限,前三年投資回報率為5%,這一部分回報則直接抵扣到商鋪總價中,相當于總價200萬的商鋪,投資者只需要付170萬。后兩年則按照招商的商家租賃多寡,直接返利。相關專業人士分析,在市場不確定的情況下,只憑規劃藍圖與開發商預期承諾,未來收益很難保障。
                                  有專業人士認為,“售后返租”其實隱藏較大風險。商鋪收益和風險具有不確定性,一旦項目不成功,這片商鋪就會成為商業“死盤”,難以支付承諾的租金,即使是后續業主自行運營,也是零打碎敲,孤掌難鳴。
                                  一個商業項目引進品牌主力店愿意支付的租金往往非常低,甚至有很長一段時間的免租期。因此主力店付給業主的租金大部分是擺渡過去的。針對1872花園坊銷售口中前三年的回報率,業內人士一針見血地指出,回報率折返房價,售價也相應提高,羊毛出在羊身上,顯然是開發商營銷的噱頭。其實是投資者出錢,讓商家不花錢經營三年。給投資者回報的錢,也許來自開發商提高商鋪價格的那部分。
                                  不少商鋪投資者期望購入商鋪后就可以坐收漁利。但事實上,商鋪投資是一種長線投資,獲得回報的過程相當漫長,最重要的是回報率多少取決于商鋪后續經營的情況好壞。
                                  急于資金回籠,開發商將本來完整的一個商場分割成幾十上百的個體,并被眾多業主所擁有,同時委托經營管理公司統一經營管理,短期內問題不容易顯現。倘若出租狀況不佳,5年后業主的回報率如何保障?再者,一旦預約到期,怎么辦?假如該商家經營狀況良好,租約到期繼續租用自然皆大歡喜。但是,市場變幻風云難測,如果商家經營狀況不好,要撤場或者要壓低租金要求,怎么辦?一個商場,數十上百個本來毫無關聯的業主,既沒有權威管理條例,又喪失原先與商管公司的約定,一旦面對商家和委托經營管理公司的背棄,命運將會怎樣? 
                                  接下來我們將繼續討論這一話題。(韓 郁) 

                               

                               

                               

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