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                              房地產健康發展先要完善市場定價功能

                              發布時間2018年10月30日 出處:融資界.分享:
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                              本文來源于:時代周報
                              在房市經歷了超長期牛市之后,房價合理回歸可能將成為相對長期的過程。
                              在房市經歷了超長期牛市之后,房價合理回歸可能將成為相對長期的過程。

                              市場迅速降溫,一些地方甚至由于開發商降價銷售引發“樓鬧”。目前矛盾表面看是由于房價下降,業主以其他原因為由頭要求變更合同,避免觸碰不遵守契約的指責。而根源上看則是房地產市場制度不完善,市場機制和功能出現的扭曲。

                              房市交易比超市買東西復雜得多,尤其是在當前房產預售制度下,居民購置的新房基本都是“樓花”,成品往往要到半年以后甚至更長的時間才能交付,這實際上意味著預售制下,消費者與開發商所簽署的合同是不完備契約,且只要消費者沒有收樓,雙方合同就處于待執行狀態,而這一期間房價調整變動、開發商對合同允諾兌現等,都存在明顯不確定性。

                              房地產是兼具商品屬性和金融屬性的。對于購房者而言,新房預售這種不完備預售契約實際是單邊做多的金融合約,而新房預售合同與房產實物交割則存在相當長的時滯,帶有典型的期貨交易特征,這期間任何變動都容易引發開發商與購房者的買賣糾紛,而目前尚沒有完善有效的法律規范應對這些問題,導致各方在房產預售與現房交割期矛盾容易激發的狀態。

                              現行新房預售制是有利于單邊做多的,而市場卻缺乏相應的做空機制和對沖交易品種。就很多人而言,房子可能是他們一生中最重要、份額占比最大的長期固定資產,購房者對于房子簡單、完全地暴露在市場不確定性之下所產生的焦慮與無助可以理解。因此,不管新房預售制是否將取消,當務之急是完善市場定價功能,創設對沖和管控價格風險等的交易品種,為房市健康可持續發展提供穩壓器。

                              如何有效拓展房市深度,增強市場價格發現能力和風險管控能力?首先,可考慮創設與房地產有關的期貨、期權產品。對于房市而言,如果購房者不論是購買樓花還是選擇二手房交易,市場都能夠提供對應的房產期貨、期權產品,以方便消費者鎖定價格風險、管控風險,則必然有利于提高市場價格發現能力,降低房市大起大落的風險。當然,房地產具有典型的地域性特征,在標準化上面臨更為復雜的技術性因素,但這并非不可克服的問題,實踐中有很多工具和手段可以克服這個問題。

                               

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                              其次,積極支持和鼓勵金融機構開發擔保債務憑證(CDO)、貸款抵押債券(CLO)、信用違約互換(CDS)等金融衍生工具和產品。2008年次貸危機以來,有觀點認為次貸危機禍起金融衍生工具泛濫。這種觀點并不正確。金融衍生產品在風險管理、價格發現作用必然具有對稱性,抑制防范系統性風險的方式應該是從體制機制和發展路徑上找原因,而不是僅歸責于金融產品。

                              再次,創造條件開發房地產保險產品,開發與房價掛鉤的財產保險產品,為消費者提供保值和風險對沖工具。如消費者以房產原值為保值額購買保險公司的財產保險產品,在保險期間消費者需要每年向保險公司繳納一定的保費,如果在房產保險期間房產增值,那么保險公司就可賺取保費而分享房產增值收益,其中消費者可以與保險公司進行原值看空、溢價看空和折價看空的操作。

                              當前,不論是因房價下跌引發的業主“樓鬧”,還是帶有“陰謀”性質的開發商借“樓鬧”進行行為營銷,背后深層原因恰在于房市制度不夠完善,市場機制不到位和扭曲,唯有通過真正的房市市場化改革,增強整個市場的價格發現、風險管理等功能,才能有助于卸下樓市行政性調控的盔甲,讓市場在房地產領域的資源配置中真正發揮決定性作用。

                               

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